מאגרי מידע נדל"ן - אחידות או ... אנדרלמוסיה ברשת?

מאמר מאת עו"ד טל ספיר - שיפמן, ספיר, שטורם ושות'.

עולם הנדל"ן בישראל, הינו שוק תזזיתי, מרובה עסקאות, מרובה נתונים (לעיתים סותרים..) ורווי שחקנים. לכולם: קבלנים, יזמים, מוכרים, רוכשים, מתווכים וסתם סקרנים, נדרש מידע חיוני אודות נכסי מקרקעין – לפני, ותוך כדי ביצוע עסקאות  מקרקעין.

בעולם שבו כמות ערוצי המידע הגיעה לסף רוויה, בעולם שבו אנו מדלגים בין אתרי אינטרנט לבלוגים, טוויטר ודף פייסבוק (כמעט) מדי שעה - יש לפחות מקום אחד שבו אנו זקוקים ליותר מאשר הצצה חטופה. שבו אנו זקוקים לנתונים בהירים, מפורשים ובעיקר זמינים. זהו עולם מידע הנדל"ן.

בסקירה זו נבחן כמה ממקורות המידע (החשובים) המשרתים את השחקנים השונים בתחום הנדל"ן, ננסה לבחון מהו הערך המוסף של כל אחד מהם, את החסרונות, ולבסוף נבחן, האם ניתן לאתר קוהרנטיות בין המאגרים הנסקרים.

בסקירה זו נבחן את המאגרים הבאים:[1]

א)               אתר לשכות רישום מקרקעין ("טאבו")

ב)               אתר מנהל מקרקעי ישראל

ג)                GIS

ד)                אתר מידע נדל"ן / רשות המיסים / מיסוי מקרקעין

א)      אתר לשכת רישום מקרקעין.[2]

באמצעות אתר זה ניתן להנפיק את 'תעודת זהות' של נכס נדל"ן: נסח טאבו. הנסח מרכז נתונים שונים לגבי נכסי נדל"ן, ביניהם, בין היתר, נתוני גוש/חלקה, תת-חלקה במקרה של בית משותף, שטח הנכס, שטח החלקה, תיאור הצמדות שונות לנכס (מרפסת, גן, חנייה, או מחסן); כמו כן מופיעים בנסח הטאבו הערות שונות, כגון הערות אזהרה על עסקאות שבוצעו ביחס לנכס, הערות בדבר הימנעות מעסקאות, הערות בדבר הליכים משפטיים שונים הקשורים בנכס (עיקולים, שעבודים, כינוס נכסים), משכנתאות ועוד.

יתרונו של האתר הינו בקלות התפעול שלו, במהירות קבלת המידע (כמה שניות ממועד השלמת עסקת רכישת נסח הטאבו), ובעלות הסמלית של הנסח (10 ₪ בלבד).

עם זאת, לאתר מספר חסרונות – נסח הטאבו לא מכיל מידע בדבר כתובת הנכס, ולא ניתן להשיג באמצעות האתר מסמכים חיוניים, הקשורים בנכס שביחס אליו מבוקש המידע, כגון: תשריט בית משותף, תקנון בית משותף, הסכם שיתוף בין בעלי זכויות משותפות בנכסי נדלן, וכיו"ב.

ב)      אתר מנהל מקרקעין ישראל.[3]

מינהל מקרקעי ישראל הוא הגוף המנהל על פי חוק, החל משנת 1960, את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, המהוות כ - 93% משטח מדינת ישראל (כ - 22 מיליון דונם).

עם זאת האתר מכיל מידע עצום בנושאים שונים, בין היתר, מידע ספציפי לגבי נכס נדל"ן הממוקם באדמת מינהל (המקבילה של נסח טאבו הינו מסמך "אישור זכויות'' המונפק על ידי המינהל), מידע בדבר תוכניות מתאר ארציות ותוכניות בניין עיר שונות, מידע בדבר תשלומים שונים (דמי חכירה השנתיים, תשלומי היוון), מידע בדבר מכרזים והקצאת מגרשים, מידע אודות ביצוע שינויים במקרקעין (כגון: שינוי ייעוד, שינוי ניצול, ופיצול בקרקע עירונית), תוספות בניה, העברת זכויות בקרקע עירונית או בקרקע חקלאית, חידוש חוזי חכירה, ועוד ועוד.

האתר נוח לשימוש, מפורט מאוד, מכיל המון ידע שימושי, פרטי קשר למחוזות השונים, דוגמאות טפסים וחוזים שונים המשמשים בעבודה מול המינהל; יחד עם זאת, אחד החסרונות הגדולים באתר הינו חלקיות המידע: האתר, כולל מידע רק ביחס לחלק מהנכסים המנוהלים ע"י מנהל מ"י. כפי שמצוין באתר המנהל, מידע לגבי יתר הנכסים יתפרסם בעתיד. מעבר לזה, אישורים, בקשות והליכים שונים ביחס לנכסי מינהל, מצריכים במקרים רבים, פנייה פיזית למחוז שבתחום סמכותו נמצא הנכס, על כל המשתמע מכך.

ג)       GIS - .Geographic Information System [4]

מערכת מידע גיאוגרפי הינו ממשק אינטראקטיבי המרכז שכבות מידע מכל משרדי הממשלה, כך שניתן לקבל מידע "מתקדם" אודות נכס נדל"ן, כהשלמה למידע המתקבל מלשכת רישום המקרקעין באמצעות נסח טאבו. הממשק מאפשר לקבל מידע על נכס כלשהו לפי נתוני גוש/חלקה, ישוב, תכניות מתאר ארציות / מחוזיות / מקומיות; כמו כן ניתן לעיין במפות ערים, אזוריים חקלאיים ושמורות טבע, על פי אזור גאוגרפי ותוכנית חלה, ולקבל מידע גם בהיבט המוניציפלי, כגון: חיתוכי קרקע, מיקום הנכס ביחס לחלקות /גושים אחרים בסביבה, ותיאור של קווי מתאר של הנכס.

אין ספק שמדובר באתר מקצועי וחיוני. עם זאת, השימוש באתר לעניות דעת המחבר, אינו ידידותי דיו, והא מתאים יותר למקצוענים ו"מביני דבר". מעבר לכך, הממשק מסורבל, ובעל זמן תגובה איטי יחסית למקובל ברשת; לא כל הפונקציות פועלות, כך למשל, ניתוח תכנוני על זכויות בנייה על פי תנאי שטח.

ד)       מערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים. [5]

לפני כשנה, השיקה רשות המסים את מערכת מידע נדל"ן‏, מאגר מידע אינטרנטי פתוח לציבור הרחב, המאפשר קבלת נתונים על מכירות של זכויות במקרקעין לפי חתכים שונים - סוג הנכס, גוש וחלקה, תאריך מכירה ושווי מוערך. המערכת משלבת עם מאגר המידע גם יישום עזר לאיתור גושים בשטח יישוב נבחר, ולאיתור יישוב שבתחומו נמצא גוש נבחר. על פי פרסומי הרשות, בעתיד צפוי המאגר לכלול גם מידע על נתונים פיסיים של הנכסים הנמכרים, בהתאם לדיווח שהעבירו הצדדים בעסקה. מאגר המידע והשימוש בו מבוססים על חוק מיסוי מקרקעין ותקנות מיסוי המקרקעין, אך על פי סעיף 4 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) (תנאים למסירת מידע), התשס"ג–2003, מסירת המידע אינה מהווה אישור של המנהל בדבר אמיתות תוכנו של המידע.

חסרונות: המערכת פועלת במיטבה רק בדפדפן אקספלורר; המידע במערכת זמין רק לגבי עסקאות משנת 1998.המידע הכלול במערכת תלוי בדיווחים של מבצעי העסקאות לרשות המסים; לעיתים, מבצעי העסקאות מעדיפים שלא למסור את מלוא הנתונים על העסקה, כך שהנתונים במערכת, בהכרח, אינם מלאים ואינם מספקים; זאת ועוד, במערכת אין מידע על עסקאות שבהן הוגשו השגות או עררים על שומות מס שבח, כתוצאה מדיווחים לקויים בדבר שווי המכירה (או מועד העסקה), ואשר בעקבותיהם תוקן שווי הנכס המדווח. גורמים אלה עלולים ליצור תמונה מעוותת, ואולי מטעה, של "מחירי שוק", שאינם תואמים את המצב בפועל. נתון מדאיג זה מצדיק הסתמכות מוגבלת על הנתונים במערכת זו.

סיכום. מהסקירה שהבאנו לעיל, נראה כי היקף המידע והנתונים הקיים ברשת, אינו בלתי-מוגבל; יחד עם זאת, בעבודת נמלים והרבה סבלנות, ניתן להפיק כמות נתונים משמעותית ואולי אף יוצאת דופן, ביחס לנכס מקרקעין בישראל, מתוך מאגרי המידע שפורטו לעיל.

יהיה זה נאיבי לחשוב, שניתן לאחד את כל המידע האפשרי לגבי נכס מקרקעין באתר יחיד, וללמוד ממנו מהן התוכניות החלות עליו, לקבל נתונים פיזיים שלו, לקבל עותק של כל המסמכים הרלבנטיים ביחס אליו, או ללמוד אודות זכויות הבנייה הקיימות או עתידיות. עם זאת, כאמור, איסוף קפדני של מידע מכל מקורות המידע שנסקרו ברשימה זו, יכול בהחלט לשקף את המצב המלא והמהימן ביותר הקיים לגבי נכס כלשהו, וזאת, "בלי לקום מהכיסא".

כמובן, שאין בכך כדי לפטור מאן דהוא, קבלן, יזם, רוכש של נכס או בעלים של נכס, מלבדוק את כל הנתונים ביחס לנכס, נתונים שלא בהכרח קיימים באתרי האינטרנט הנזכרים, כגון (וזו רשימה חלקית בלבד): היטלים, דמי פיצול, דמי חכירה, דמי היתר, דמי הסכמה (בקרקע מנהל מקרקעי ישראל); אין ספק, שעל מי שמבקש לקבל את מלוא המידע קל וחומר מי שמבקש לבצע עסקה במקרקעין, לכתת רגליו אל משרדי הרשות העירונית, אל מחלקות ההיטלים, אל מחוז התכנון הרלבנטי במינהל, או אל לשכת רישום המקרקעין שבאזור שיפוטה נמצא הנכס, ולדרוש את כל המידע הקיים ביחס לנכס בטרם יבצע עסקה במקרקעין.

----------------------

* הכותב הינו שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר, שטורם ושות', משרד בוטיק המתמחה בדיני מקרקעין, ביצוע עסקאות נדל"ן מורכבות, תמ"א 38, פינוי בינוי, ודיני תכנון ובנייה.

*  ניתן לפנות בשאלות למשרדנו באמצעות דוא"ל: office@3Slaw.co.il

** האמור לעיל איננו מהווה חוות דעת או משום המלצה לפעול או להימנע מפעולה כלשהי, ואין להסתמך על האמור לעיל בכל אופן שהוא. מומלץ להתייעץ בעורך דין לפני נקיטת פעולה כלשהי הקשורה במידע שנסקר לעיל.

---

[1] איננו מתייחסים ברשימה זו למאגרים "פרטיים" המכילים נתוני מידע כגון : יד-2 או   winwin   אלא למאגרים ממשלתיים ומוניציפאליים בלבד.

 [2] http://ecom.gov.il/Counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&language=he

[3] לאתר המינהל: www.mmi.gov.il. רשימת שאלות ותשובות לגבי מידע על נכסים ניתן למצוא בקישור הבא: www.mmi.gov.il/static/faqg.asp

[4] לאתר GIS:  http://www.gisrael.co.il

[5] לאתר מערכת מידע נדל"ן:  https://www.misim.gov.il/svInfoNadlan